不動産投資

都内の築古アパートを内見したら不動産価格が下がったお話

築古アパート

最近不動産投資勉強中のボクですが、実際に築古(築55年)の木造アパートの内見に行ってきたので、今日はその体験談を記事にしておきます。

ボクは東京都在中なので、土地勘がある場所の物件がいいなと思っていたので、都内の物件を見てきました。

 

築古物件を見ての感想

午前10時に物件最寄りのローソンで不動産会社の方と合流して、物件を見てきました。

ポータルサイトには外観と間取りはあったのですが、けっこうすでにボロボロ感が漂ってました。

実際に見てみると、、、やっぱりボロボロでした。

2階建てのアパートで、外付けの階段もかなり錆びていて、登っているときに抜けないか不安になりました。笑

4部屋中2部屋は現状賃貸中で、残り2部屋が空室だったのどちらも見せてもらいました。

まずは、2階の空いている部屋から。

土足でどうぞと言われてそのまま靴であがります。

正直想像していたよりはきれいでした。

でも、畳がなんか柔らかくこれも抜けないか心配になりました。

トイレは意外にも洋式で、和室4.5畳、キッチン3畳という感じでした。

間取り図で見て分かっていたのですが、お風呂はついてなかったです。

まあ、家賃がそもそも2万数千円だったので、そりゃそうだなという感じです。

次に、1階の空き部屋へ。

こちらは、やばかったです。

床が抜けてました。

床が抜けてしまっていて、板が置いてあるのですが、その板でも全然ふさがってない。笑

色んなところに穴が開いてます。

そもそも畳の部屋のはずなのに、畳もなし。

不動産会社の方もどう住んだらこうなるんですかね?と不思議そうでした。

これを仮に購入するとしたらかなりのリフォーム費用がかかりそうです。

 

不動産価格が下がったはなし

もともと出ていた価格は木造2階建て4戸で一千万円程度で売りに出されていたのものですが、最初に不動産会社の方にお会いした瞬間に300万円ほどのお値引きならすぐに応じられますと言われました。

やっぱり売れないんでしょうね。

再建築不可物件ですし。

ただ、思ったのは、ポータルサイトに載っている価格を鵜呑みにしてはだめなんだなぁと勉強になりました。

やっぱり現地に行って、合ってみるとこういう感じで値引きの話もでてきて、実際の価格よりも安くなったりするんだなと。

さらに言うと、ここは相当リフォームと修繕をしないと空室を埋められないと思うので、そのあたりの見積もりを正確に出してみるとさらに交渉の予知もあるんでしょうね。

築古の再建築不可物件は売り出し価格は安くて入り口としては入りやすいですが、

値引きしても売れないとなると、自分が実際に買って売却する場合も同じようなことが起こりうるので、出口が難しそうですね。

 

まとめ

築古物件は満室にできれば、購入価格が安いので利回りは出ると思います。

が、素人がやるとなると中々道は険しいなぁと感じました。

今後進展があれば、また記事にしてみたいと思います。

ちなみに、ボクが都内築古の中古アパート投資に興味を持ったのは、「まずはアパート一棟買いなさい!」という本を読んだのがきっかけです。

この本の著者は地方の一棟アパートか都心の築古アパート投資を勧めていました。

やるかやらないかは別にしても面白かったです。

不動産投資はいろんな投資法があるので、自分に合った投資法を模索するためにボクも不動産投資の本を読み漁っております。

それでは、また。

 

 

 

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